Attention, le dispositif Pinel évolue

Michel Delobel

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Gestionnaire de portefeuille sous mandat via une société de gestion agréée, trader pour compte propre et formateur au trading et à l'investissement en bourse, je suis aussi fondateur du site Fenêtre sur Cours et de la société ACGest, via laquelle j'accompagne également mes clients dans la constitution et le développement de leur patrimoine, la préparation de leur retraite ou encore l'optimisation de leur fiscalité.

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Attention, le dispositif Pinel évolue

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Depuis quelques jours, je suis contacté par plusieurs des promoteurs immobiliers avec qui je travaille en direct pour satisfaire aux besoins d’investissements de mes clients, promoteurs qui me proposent de nouveaux lots qui n’étaient jusque-là pas disponibles. Mais d’où viennent ces lots sortis du chapeau comme par miracle, parfois à quelques mois seulement de la date de livraison ?

A priori des 20% de logements qui étaient réservés à l’accession à la propriété, et donc non bénéficiaires d’une réduction fiscale liée au dispositif Pinel. En effet, lors de la mise en place de la loi Duflot au 1^er janvier 2013, devenue depuis loi Pinel, et pour corriger un des effets pervers des lois précédentes, le législateur avait décidé de placer au minimum 20% des logements hors dispositif fiscal, ceci à la fois dans un soucis de mixité sociale (en supposant que les acquéreurs aient un statut social différent des locataires…) et afin d’éviter que des immeubles entiers ne soient occupés que par des locataires.

Le dispositif de mixité abrogé par l’Assemblée Nationale

Mais voilà que tout récemment, la commission des finances de l’assemblée nationale a adopté un amendement du député PS Christophe Caresche, supprimant la condition dite de mixité sociale pour le dispositif Pinel ! Selon le député, « l’application de cette condition, qui visait à imposer un quota maximal de logements faisant l’objet du dispositif Pinel au sein d’un immeuble, aurait conduit à des difficultés opérationnelles et aurait limité l’attrait du dispositif ».

Ah bon ? En quoi le dispositif Pinel serait-il moins attractif avec 20% de logements réservés à des propriétaires occupants ? Et en quoi est-ce compliqué de réserver 20% des lots à des accessions directes à la propriété ? Bien au contraire, je trouve qu’il s’agissait d’une mesure plutôt rassurante pour les investisseurs, assurés d’avoir au moins quelques représentants de leur résidence aux assemblées générales de copropriété, et des occupants plus susceptibles de prendre soin de la résidence que des locataires de passage.

Lobbying ?

Les difficultés opérationnelles dont parle Mr Caresche ne seraient-elle pas tout simplement des difficultés pour vendre tous les lots concernés par les promoteurs, en raison d’emplacements pas toujours attractifs ou de prix trop élevés par rapport au prix du marché ? Voilà qui ressemble pour moi surtout à du lobbying (un de plus) de la part des promoteurs et/ou des sociétés de défiscalisation auprès de nos politiques…

Une décision que je trouve bien regrettable (une de plus…), et qui est aussi l’occasion pour moi de vous mettre en garde une fois de plus au sujet de certaines sociétés de défiscalisation peu scrupuleuses, qui proposent des programmes ne correspondant pas toujours à une réelle demande, des programmes à des prix au-dessus de ceux du marché (permettant de rémunérer plus grassement ces sociétés de défiscalisation), et des programmes qui auront du mal à trouver preneur en raison de leur emplacement ou d’une offre surabondante dans certains quartiers.

Sélectivité impérative !

Plus que jamais, il s’agit d’être particulièrement sélectif dans le choix de votre appartement ou de votre maison dans le neuf. Et si cela prend un peu de temps, ce n’est pas bien grave. Il m’est arrivé de chercher pendant plus de 6 mois un bien de qualité pour des clients pour répondre aux critères que nous avions fixé ensemble. Mais au moins, leur investissement et leur défiscalisation aura toutes les chances de bien se passer. Car sur le principe, n’oublions pas que ce type de loi reste une belle opportunité pour qui souhaite se constituer un patrimoine à moindre coût, grâce à l’argent de ses impôts et les loyers payés par les locataires. A condition de ne pas faire cela n’importe comment et de ne pas se laisser convaincre par le premier commercial qui passe. A bon entendeur…

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