Les 10 règles d'or pour investir sereinement dans l'immobilier participatif
1. Diversifier : comme tout placement financier, le crowfunding doit représenter une part équilibrée du portefeuille d’un investisseur. En outre, il est préférable de ne pas tout miser sur la même opération mais de répartir la somme entre plusieurs projets.
2. Se renseigner sur les risques associés : la promotion immobilière, la réhabilitation ou l’aménagement foncier sont toutes des activités comportant des risques financiers (solvabilité de l’opérateur ; retard dans la construction ou la commercialisation...) ; techniques et opérationnels (spécificités des sols, accidents de chantier, intempéries, fiabilité des corps de travaux) ; commerciaux (commercialisation du programme aux prix du marché).
3. Investir sur des plates-formes réglementées : la plate-forme de crowdfunding doit être agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF) en qualité de conseiller en investissement participatif (CIP) ou de PSI (Prestataire de services d’investissement).
4. Jauger le professionnalisme des dirigeants : quelles sont leurs compétences, leurs antécédents professionnels, leurs engagements, etc. ?
5. Vérifier l’historique de la plate-forme : combien de projets déjà financés ? Avec quelle réussite ? Les performances annoncées ont-elles été tenues ?
6. Comprendre le montage financier : faute de comprendre, on peut contracter des engagements excessifs. Consentir un emprunt obligataire expose à ne pas percevoir tous les intérêts prévus, voire à perdre tout ou partie de la somme prêtée, sans que la perte puisse être supérieure à la mise de fonds initiale. Au contraire, certains montages faisant appel directement à la SCI (société civile immobilière) font courir un risque financier au-delà de la mise de fonds initiale.
7. Etudier l’historique de l’opérateur : les performances passées ne préjugent pas de celles à venir, elles renseignent néanmoins sur les qualités de leur auteur.
8. Exiger la transparence : les caractéristiques essentielles d’une opération de promotion immobilière de qualité sont : un emplacement de premier choix ; une opération dont le prix est aligné sur son marché et dont la sortie est maîtrisée ; dans le cas d’opérations résidentielles, un permis de construire purgé de tous recours des tiers et une garantie financière d’achèvement (GFA) ; une rentabilité proportionnelle au risque de l’opération estimé par la plate-forme.
9. Mesurer la durée de blocage des fonds : il faut vérifier que la durée du placement correspond à ses attentes et qu’il n’y aura pas besoin de récupérer la mise de fonds avant l’échéance prévue. La liquidité est faible avant la livraison du programme, voire nulle.
10. Réclamer un suivi régulier : l’investisseur a droit à un suivi régulier de l’opération qu’il a financée.
Quelle imposition ?
Il n'existe pas de dispositifs spéciaux de défiscalisation concernant les investissements réalisés via des plateformes de crowdfunding. C'est l'imposition classique des revenus du capital qui s'applique. Autrement dit 15,5% de prélèvements sociaux, puis l'imposition sur le revenu. Il existe cependant des abattements progressifs en fonction de la durée de détention.
Combien investir, quelles sont les sommes en jeu ?
Si vous cherchez à investir dans l'immobilier un montant d'argent limité (entre 1.000 et 100.000 euros) et visez une rentabilité intéressante mais sans trop de risque, passez votre chemin. Préférez dans ce cas des placements comme les SCPI (société civile de placement immobilier), qui affichent des performances très honnêtes (5 à 8% brut), avec un risque très limité et dilué.
Si vous recherchez davantage de rendement avec du risque, le crowdfunding immobilier peut avoir sa place comme produit de diversification de votre patrimoine. Mais ce marché en est seulement à ses premiers pas. Il ne s'agit donc pas de mettre trop d'argent sur la table. N'investissez que ce que vous pourriez perdre intégralement sans sourciller, et dans une limite raisonnable de votre patrimoine. Préférez investir dans le neuf, la mécanique y semble bien rôdée, ce qui n'est pas le cas de certains sites qui se sont lancés dans l’immobilier ancien, où le fonctionnement est moins lisible et dont l’intérêt reste encore à démontrer.
Enfin, limitez vous aux plateformes sérieuses, celles qui disposent de l'agrément CIP (conseiller en investissement participatif) délivré par l'AMF. Privilégiez aussi les plateformes les plus transparentes et celles qui ont le plus d'expérience dans le crowdfunding comme dans l'immobilier. Personne ne s'improvise expert de la pierre du jour au lendemain.
Des précautions à prendre
Il n'y a pas de rendement sans risque. Cette maxime bien connue des investisseurs avisés doit être martelée sans réserve. Contrairement à votre Livret A, vous pouvez également perdre 100% de votre mise initiale. Ces opérations immobilières ne sont en effet pas sans risque. "Le plus gros problème qu'il puisse y avoir sur un chantier, c'est que les coûts de construction explosent", ce qui rogne nettement les marges.
Dans la pratique, le bien immobilier terminé et le foncier sont des actifs tangibles qui peuvent être revendus pour couvrir les dettes. Mais avec ce type de placement, vous n'êtes pas à l'abri de mauvaises surprises.
Vu la situation du marché immobilier, il n'est pas sûr que les lots d'un programme trouvent intégralement preneurs. Or, les crowdfunders ne sont payés qu'une fois tout le programme vendu. Même si les lots qui ne se commercialisent pas, peuvent être louer pour toucher un loyer. Ce qui permet de récupérer de l'argent et ainsi de verser la part due aux investisseurs particuliers. Le souci est que cela ne s'applique pas à tous les montages.
Le crowdfunding immobilier n'en est qu'à ses débuts. La crédibilité se joue sur la transparence. Nous ne disposons que de peu de recul pour le moment. Les sorties d'opérations, lorsque les programmes sont commercialisés à 100% et que les investisseurs ont touché leur dû, sont encore extrêmement rares.
Mises en garde de l’AMF
Ce secteur à peine naissant est en plein boom et il est encore difficile de trier le bon grain de l’ivraie.
Environ une nouvelle plateforme voit le jour toutes les deux ou trois semaines, sans avoir obtenu un agrément de l’AMF.
Il y aura certainement des problèmes avec certaines d’entre elles, et nous redoutons que cela nuise à l’image de l’ensemble du secteur.
Les risques d’arnaques sont importants. Certains sites surfent sur la mode du crowdfunding et se revendiquent comme tel, alors qu’ils ne répondent pas aux exigences réglementaires des plateformes de financement participatif régulées.
D’autres problèmes apparaissent aussi, l’essor d’investissements aux rendements flatteurs, réalisés au travers de structures telles que des sociétés en nom collectif (SNC), des sociétés civiles ou des sociétés en participation (SEP). Or, dans ce cadre, sans qu’ils le sachent, les investisseurs sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel, au-delà même des sommes investies. Ce qui donne à réfléchir.
L'avis de Nathalie Lemaire, directrice des relations avec les épargnants chez l'Autorité des marchés financiers (AMF) :
"Le nouveau cadre réglementaire du CIP permet non seulement aux plateformes d’exercer dans des conditions sécurisées et ainsi de favoriser le développement du crowdfunding, mais aussi d’assurer la protection du consommateur. A ce titre, les sites doivent émettre des avertissements explicites sur les risques liés à l’investissement, et l’investisseur ne peut souscrire qu’après avoir complété un questionnaire approfondi. Les plates-formes doivent en particulier signaler le risque de perte partielle ou totale du capital ainsi que l’illiquidité forte de l’investissement. Le cadre se veut donc protecteur, mais les épargnants ne doivent pas perdre de vue que ce type de projet est plus un investissement de conviction, quelle qu’en soit la nature. En conséquence, qu’il s’agisse d’immobilier ou d’autres projets, l’investisseur doit bien prendre connaissance de toutes les informations avant de s’engager".
Placements
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La recherche de rendement pour nos patrimoines financiers est de plus en plus compliquée à concrétiser.
Les banques centrales ont lancé une énorme guerre au cash et à la rente. En clair, plus rien ne rapporte.
Il faut désormais prendre des risques et souvent travailler pour réaliser du rendement avec ses capitaux.
Objectifeco passe en revue toutes les possibilités offertes de placements et les idées d'investissement par rapport à cette problématique
10 règles d'or pour investir dans le crowdfunding immobilier et quelques conseils en plus...
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