Je dois dire qu'au niveau business, on peu faire affaire avec les allemands, bien qu'ils sont assez peu enclins au compromis comme nous les latins. Soi c'est blanc ou bien c'est noir, mais rarement gris si tu vois ce que je veux dire. Mais on s'adapte, on ne va pas hors de France pour retrouver les mêmes schémas sclérosés, non ?
Nous avons tout d'abord envoyé notre fils faire plusieurs voyages linguistiques à Berlin, il en est revenu ravi. Quand il est là-bas, c'est simple il ne veut plus rentrer, je le comprends mieux maintenant.
Nous recherchions il ya deux ans un appartement plus grand (nous vivions et vivons toujours dans un 68m2) mais après des mois et des mois de recherches, nous avons finalement abandonné le projet d'acheter un appartement plus grand en proche banlieue parisienne, vu la folie actuelle du prix au m2 et la piètre qualité des biens proposés sur le marché francilien.
Nous avons prospecté aussi dans le Perche en quête d'une maison secondaire, région que j'affectionne tout particulièrement. Mais les prix étaient fou il y 2 ans dans ce petit coin vallonné splendide à 1h40 de Paris. Avec le recul heureusement que je n'ai pas cédé au coup de coeur et l'appel du vert, car les prix se sont éffondrés et les biens au dessus de 300 000 € ne trouvent pas preneur.
A l'époque les propriétaires restaient fermes sur leur prix de vente, mais aujourd'hui de grosses décotes sont possibles. La nouvelle taxe sur les résidences secondaires qui a vu le jour, nous a aussi refroidi sur ce projet.
Après un requestionnement personnel, et une étude de la fiscalité très attractive sur l'immobilier en allemagne, j'ai surfé longtemps sur un site d'une agence Franco/Allemande, et nous avons repéré un appartement splendide à Berlin. Nous avons donc décidé de partir en famille sur place pour visiter plusieurs autres biens après avoir pris des rendez-vous à l'avance.
Après 1 semaine de visites intensives, je fais une proposition sur cet appartement qui nous plaisait tant, mais le propriétaire comme souvent à Berlin, a profité de mon offre pour faire monter les enchères pendant que je faisais une demande de prêt immobilier. Il l'a finalement vendu plus cher sous mon nez, et celui de l'agence.
Il faut savoir qu'en allemagne il n'y a pas de compromis de vente, ou de promesse de vente. Rien n'est sûr tant qu'on n'a pas signé chez le notaire. Par contre une fois signé il n'y a pas de condition suspensive, et le prix est exigible, donc il faut vraiment être sûr de son coup avant de se lancer. Il vaut mieux avoir un accord écrit de la banque, chose très rare d'ailleurs en Allemagne. Le mieux que j'ai pu avoir est un email de confirmation. Chose étrange pour nous français habitués à la sécurité maximale.
Après cette mésaventure, nous sommes rentrés en France encore plus déterminés qu'avant, ayant vu tout le potentiel futur de Berlin (+ de 30% d'augmentation en 10 ans). Les experts prévoient une augmentation des prix de 5 à 10 % par an et un doublement des prix de l'immobilier à Berlin dans les 10 ans à venir.
Berlin ville réunifiée, est trop différente de Paris, et très envoutante je dois dire. Il y a trop de choses à dire, et le Berlin d'il y a 4 ans n'est plus celui d'aujourd'hui ou de demain, vu à la rapidité où les choses évoluent sur place. Il y a des projets qui poussent partout dans la ville et même des projets à l'étude de construire des gratte-ciels dans un avenir proche.
Cet été, juillet 2015 nous sommes repartis à la chasse d'un bien à acquérrir. Nous avions planifié plusieurs visites depuis la France, si bien qu'arrivés sur place nous n'avons pas perdu de temps.
Nous avons trouvé le bien que nous recherchions, un appartement de 120 m2 du début du XXe siècle (1900), dans un immeuble sur rue complètement rénové de la cave au grenier, la façade, la cour intérieure, le hall de l'immeuble, l'électricité et la plomberie neuve, ascenseur,Tv par câble, dans toutes les pièces, plafond de plus de 3 mètres de haut, doubles vitrages dans toutes les pièces, parquet, balcon, vue dégagée, proche de tout dans l'hyper centre de Berlin (quartier de Friedrischain 10243, ex Berlin Est). 10 à 15 minutes de Mitte (le nouveau centre de Berlin réunifié), de la Spree, des musées, et quelques rues derrière l'appartement à pied, nous avons tous les cafés, les clubs en vogue. Coup de coeur total ! Pour un prix à faire baver n'importe quel parisien : 3 766 €/m2.
Mais c'est après que le stress commencera : le financement, j'achète cash ou pas ? Les taux étant historiquement bas j'opte pour un crédit hypothécaire en Allemagne (taux de 1,68 % sur 10 ans) pour à peu près 40% du prix d'achat hors frais annexes. Il faut ajouter les frais d'agence négociables 5,95 TTC dans mon cas, + les frais de notaires + les frais du cabinet franco/allemand qui me représente devant notaire. (soit 16% en supplément).
Après un premier refus de prêt auprès de la Deutsche Bank (je comprends mieux pourquoi maintenant) les mois passant, et toujours aucun financement se profilant, le rendez-vous pour la signature chez le notaire est repoussé plusieurs fois. Finalement, j'obtiens par mon avocate (coup de bol, ou coup du destin ?) les coordonnées d'une autre banque, la Commerzbank (2ème banque allemande) qui veut bien se pencher sur mon dossier. Heureusement la personne en charge du crédit a étudié dans une école française, lis et parle couramment le français.
Une tonne de paperasse après, concernant les garanties, le patrimoinre personnel, les revenus, elle valide le crédit en passant outre sa hiérarchie. Bingo, après 5 mois de stress je suis propriétaire début janvier 2016 d'un appartement dans le centre de Berlin, ville cosmopolite en plein essort économique.
La valeur actuelle de mon appartement est de 4000 €/m2, ce qui fait plus de 6% de hausse en 7 mois 1/2. Pas mal ! Comme quoi, il faut suivre son intuition, ou écouter son ange gardien, pour certains suivre sa bonne étoile.
A noter que l'assurance décès/invalidité n'est pas obligatoire en Allemagne. Pas grave, j'en ai souscris une auprès de ma banque française pour sécuriser ma famille.
A noter aussi qu'il n'y a ni CSG, ni CRDS en Allemagne. En cas de location les revenus fonciers seront imposés uniquement dans le pays où se trouve le bien. L'imposition peut être nulle dans la mesure où l'on peut déduire des revenus fonciers toutes les charges courantes, l'amortissement de la dépréciation du bien pour 2,5% par an et les intérêts d'emprunt. Le prix à la location n'est pas mirobolant mais il grimpe chaque année de 10% et l'afflut de migrants fait grimper encore plus les prix. Il y a un manque de construction face à l'arrivée massive de population sur place qui vient d'europe du sud, du nord et d'autres villes d'Allemagne. Berlin étant encore attractive face à Munich, Stuttgart, ou Frankfort. Actuellement le prix de la location se situe entre 5 € et 18€/m2. Il est préférable de louer en meublé que vide, car les prix sont moins réglementés sur ce segment de marché. Il est très rare que les allemands ne paient pas leur loyer, et si celà devait arriver, l'expulsion serait très rapide, car le propriétaire est mieux protégé en Allemagne qu'en France.
Ci dessous 3 PDF à lire pour ceux que cela intéresse.
Un PDF sur les prix immobiliers à Berlin
Et un sur le marché immobilier 2015
Et un sur le marché immobilier en 2016
