Les charges locatives : que recouvrent-elles ? Comment se répartissent-elles ?

Les charges locatives, ou charges récupérables, représentent, comme leur nom l'indique, les frais engagés et payés par le bailleur mais répercutés ensuite auprès du locataire. Leur montant, qui doit être stipulé sur le bail, vient s'ajouter au montant du loyer. Revue de détails.

Nature des charges fixée par la loi. Quels frais sont concernés ? Pour le savoir, consultez la liste exhaustive des charges locatives fixées par le décret du 26 août 1987. A laquelle s'ajoutent l'installation et l'entretien des antennes collectives (sous certaines conditions, selon la loi du 2/7/66 et le décret du 22/12/67), ainsi que les frais engagés lors d'un contrat d'entreprise. Pour le reste, aucune charge, autre que celles inscrites sur cette liste, ne peut donc être exigée. Seule dérogation possible : l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable qui nécessitent un accord collectif (art.42 de la loi du 31/12/86).


Menues réparations et entretien par le locataire.

Pour simplifier, on peut répartir les charges locatives en trois catégories :

Les frais de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : consommation d'eau et d'énergie, entretien et réparation des ascenseurs, chauffage collectif, frais de gardiennage (si les frais concernent un gardien logé sur place, seuls 75% sont récupérables sur le locataire. La totalité du coût, charges sociales comprises, s'ils concernent un personnel d'entretien).

Les dépenses d'entretien courant et de petites réparations des équipements collectifs et des parties communes : sites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes...

Les taxes locatives correspondant à des services dont bénéficie directement le locataire : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d'assainissement...



Les grosses dépenses à la charge du propriétaire.

 Restent à la charge du propriétaire :

Tout ce qui vise la conservation en l'état du bien et son amélioration : grosses réparations, gros travaux, création d'espaces verts, toiture, ravalement, installation et remplacement d'équipements...

Frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic...

Mise aux normes et dépenses liées à l'amélioration de la sécurité : ascenseurs, équipements anti-incendie, portes blindées...

En résumé, on retiendra que les menues réparations et l'entretien courant du logement (équipements et revêtements intérieurs) et des parties communes sont à la charge du locataire. Les gros travaux et le remplacement des équipements incombent au propriétaire. Exemple : le changement de petits matériels d'une robinetterie (joint...) sera à la charge du locataire, le remplacement des robinets à celle du propriétaire. A noter : tous frais liés à un défaut de conception ou une malfaçon restent à la charge du bailleur.

Le paiement des charges locatives.

Deux possibilités s'offrent au locataire :

Soit le paiement des charges est annuel sur présentation du montant du décompte des charges. Dans ce cas, le locataire paie le montant réel des charges.

Soit le paiement est mensuel ou trimestriel sur la base d'un versement de provisions pour charges. Autrement dit, le locataire avance, en plus de son loyer, le montant anticipé des charges. Ce paiement se fait ainsi sur la base du montant estimé des charges. Leur coût réel sera donc supérieur ou inférieur au versement anticipé du locataire. Ce qui contraint le propriétaire à régulariser, au moins une fois par an, la situation avec son locataire. Si le coût total excède les provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut exiger le trop perçu.


Quelle que soit la situation, une seule obligation pour le bailleur : il est tenu d'informer son locataire du décompte des charges. Comment ? En présentant, un mois avant la date du paiement ou de la régularisation annuelle, les dépenses réelles qu'il a engagées. En outre, il doit également mettre à disposition du locataire toutes les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture...), pendant un mois, à compter de l'envoi du décompte des charges. Chaque année, le bailleur peut réajuster les provisions demandées, à la condition de le justifier en présentant le budget prévisionnel de la copropriété.

En cas de litige.

Avis aux locataires, le non-paiement des charges peut être lourd de conséquences. De fait, le bailleur peut résilier le bail, par une procédure identique à celle d'un non-paiement du loyer. En cas de contestation du montant des charges locatives, les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation (cf. loi Solidarité et renouvellement urbains dit SRU) afin de trouver un terrain d'entente.


Cinq ans pour réclamer

Vous avez oublié de faire répercuter les charges locatives auprès de votre locataire ? Pas de problème, vous êtes en droit de les réclamer (même chose pour le loyer) pendant un délai de 5 ans, à compter de la fin du bail. De son côté, le locataire peut, dans ce même délai, contester le paiement des charges locatives, s'il constate des irrégularités ou des anomalies dans la gestion des comptes du propriétaire.

Jean François Faustinelli

Je suis auteur d'un livre qui a tenté de réunir tout ce que vous deviez savoir pour démarrer en Bourse : 2 heures pour découvrir la bourse quand on n'y connaît rien