En 2005, près de 6500 sociétés civiles ont été créées à Paris. Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont devenues un mode courant de gestion du patrimoine : elles permettent de détenir à plusieurs des biens immobiliers et de les gérer en toute souplesse. Mais attention, elles ne sont pas adaptées à toutes les situations.

La SCI, société civile immobilière, est une société constituée de deux associés au minimum, qui a pour but de gérer un patrimoine immobilier. En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport. La SCI ne peut avoir un but commercial : on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d'en tirer profit. A ce titre, une SCI ne peut « louer meublé » car les bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.

Pour constituer une SCI, il n'y a aucun critère de capital social minimum. Néanmoins, la question du montant du capital social doit être posée : faible ou élevé, son montant varie en fonction des situations particulières et des buts recherchés.

Pour créer une SCI, il suffit  de :

·               rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer

·               enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts

·               publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales

·               procéder à l'immatriculation de la société.

Avantages de la SCI

On a coutume de dire qu'acheter un bien sous le régime de la SCI permet une gestion plus souple du patrimoine qu'en indivision. Cela est atténué par la modification du régime juridique de l'indivision,en vigueur depuis le 1er janvier 2007 ; l'unanimité des indivisaires n'est plus systématiquement requise. Dans une SCI, la liberté contractuelle permet d'adapter les statuts au but recherché. La SCI est ainsi particulièrement bien adaptée lorsque plusieurs personnes décident d'acheter ensemble un bien en vue de le louer.

Une SCI peut être créée pour protéger un conjoint en cas de décès. Les statuts peuvent contenir des clauses favorables au survivant, pour lui garantir la jouissance du bien familial jusqu'à son propre décès. Cette possibilité conserve son intérêt, même si le conjoint survivant a, depuis une réforme récente, un droit viager sur le logement familial, sauf volonté contraire du défunt.

La SCI est également intéressante en matière de transmission d'un patrimoine immobilier. Des parents peuvent, par exemple, transmettre gratuitement une partie de leurs parts sociales de leur vivant (dans la limite de 50.000 euros par parent et par enfant tous les 6 ans). Ils peuvent également diminuer le montant des droits de succession que leurs enfants paieront à leur mort. Comment ? En démembrant les parts sociales de la SCI. Ainsi, une propriété peut être « démembrée » ou partagée en deux entités : d'un côté la « nue-propriété » et de l'autre l'« usufruit ». Les parents donnent la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants et conservent l'usufruit. Les enfants ne paieront donc des droits de donations que sur la nue-propriété. La nue-propriété aura une valeur fiscalement déterminée selon l'âge du donateur (l'âge des parents au moment de la donation). Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans formalité ni droits à payer.

Inconvénients de la SCI

La SCI suppose une gestion lourde pour les particuliers : il faut respecter des obligations juridiques, comptables et fiscales comme pour n'importe quelle société.

Autre désavantage de la SCI : les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leur apport. Par exemple, si une SCI décide d'engager de gros travaux réalisés par une entreprise qu'elle n'a pas les moyens de payer, l'entreprise peut se retourner indéfiniment contre chacun des associés jusqu'à ce que leur part de dette soit épongée.

En cas d'achat de la résidence principale par le biais de la SCI, il faut noter que les associés ne pourront pas utiliser leurs PEL, et ne pourront pas recourir au prêt à taux zéro et autres prêts conventionnés. La SCI ne pourra pas bénéficier des réductions d'impôt pour gros travaux.

Il ne faut pas oublier non plus que des parts sociales d'une SCI sont plus difficiles à vendre qu'un logement ou un immeuble...

La transparence fiscale?

La SCI est, par défaut, transparente fiscalement sauf option pour l'impôt sur les sociétés. La transparence fiscale signifie que chacun des associés sera imposé sur les bénéfices obtenus par la SCI au prorata de ses parts dans la société. Les bénéfices de la SCI apparaissent donc sur la déclaration de revenu des associés en tant que revenus fonciers.

Jean-François FAUSTINELLI