Achat sur plan : quelles garanties en cas de malfaçon ?

Papier peint mal posé, peinture déjà écaillée ou, plus grave, des murs qui se fissurent, une charpente qui s'affaisse... Des petits soucis aux gros problèmes, la réception d'un logement acheté sur plan peut réserver quelques mauvaises surprises. Fort heureusement, différentes garanties viennent protéger l'acquéreur désappointé.

L'achat sur plan ou vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) est strictement réglementé. La Vefa est ainsi clairement définie par le Code civil. Il s'agit d'un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » (article 1601-3).

Concrètement, cela signifie que l'on achète un logement avant sa construction. Le paiement s'effectue au fur et à mesure de l'achèvement des travaux. Les pourcentages maximaux du montant de l'achat dus à chaque étape de la construction sont fixés par la loi :

·         35% du prix de vente lors de la pose des fondations

·         70% à la mise « hors d'eau » (lors de la pose de la toiture)

·         95% du prix à la fin des travaux

·         Solde de 5% à la livraison.

Lorsque l'on fait construire une maison individuelle, ces pourcentages maximaux diffèrent :

·         20% du prix de vente à l'achèvement des fondations

·         45% à la mise « hors d'eau »

·         85% à l'achèvement de la maison

·         Solde de 15% à la livraison.

Problèmes à la réception du logement : que faire ?

Des défauts de peinture, une fenêtre qui ne s'ouvre pas, une douche à la place d'une baignoire ... Dès qu'une malfaçon, un vice apparent ou une non-conformité entre le contrat signé et ce qui a été reçu apparaît, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur du bien. Car en signant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur bénéficie d'un certain nombre de garanties.

La garantie de parfait achèvement oblige pendant un an l'entrepreneur et le constructeur à réparer tous types de désordres (fuite de radiateur, travaux de peinture, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.)

La garantie biennale : l'entrepreneur et le constructeur sont tenus de réparer tous les éléments d'équipement qui ne fonctionnent pas pendant deux ans à compter de la date de réception du logement. Par éléments d'équipement, on entend tout ce qui peut être détaché, remplacé ou enlevé du bâtiment (fenêtres, volets, baignoire, cuisine équipée, etc.)

La garantie décennale couvre pendant dix ans les défaillances du gros oeuvre (maçonnerie, charpente, couverture) et oblige l'entrepreneur et le constructeur à réparer ce qui peut compromettre la solidité du bâtiment.

La garantie d'isolation phonique est due au premier occupant du logement vendu. L'habitation doit répondre à des normes acoustiques définies par la loi (Code de la construction et de l'habitation article L111-11). Si le logement ne possède pas une isolation phonique suffisante (isolation qu'il faudra préalablement faire mesurer par un expert si on la juge insuffisante), l'entrepreneur et le constructeur se doivent d'y remédier dans l'année qui suit la prise de possession du logement.

Si les réparations ne sont pas effectuées, le juge de grande instance doit être saisi avant l'expiration du délai lié à chaque garantie (un, deux ou dix ans).

L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d'achat du logement, est souscrite par le vendeur pour le compte de l'acquéreur. Obligatoire lorsque l'on fait appel à un promoteur immobilier, elle couvre, dix ans après l'expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale.

L'assurance dommages-ouvrage permet à l'acquéreur de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c'est l'assureur qui prend en charge le paiement des travaux. Celui-ci se tourne ensuite vers l'entrepreneur défaillant pour qu'il règle le montant de la facture. L'assurance évite ainsi aux propriétaires les faux-fuyants ou les retards de travaux pour cause d'expertise des entrepreneurs auteurs de malfaçons.

Jean-François FAUSTINELLI

jf.faustinellirange.fr