En 2013 il est le lauréat du prix délivré par le programme Property Mastermind de Simon Zutshi pour avoir battu le record du plus large portefeuille immobilier établit en 12 mois.
De 2011 à 2016 Guillaume a construit un portefeuille immobilier à travers 10 villes au Royaume Uni. Aujourd’hui ce sont 706 appartements qui sont en développement pour une valeur vénale de £128millions.
À la fin de l’interview, vous pourrez laisser vos coordonnées si vous souhaitez entrer en contact avec Guillaume.
Bonjour Guillaume, peux-tu te présenter?
Bonjour Tanguy, je m’appelle Guillaume de La Gorce, j’ai 35 ans. Ingénieur Supelec, je suis arrivé à Londres en 2007. Je suis tombé amoureux de la ville et les opportunités dans l’immobilier m’ont poussé à m’y installer.
Le Royaume-Uni est-il propice à l’investissement immobilier ?
Aujourd’hui la réalité au niveau mondial est qu’il y a beaucoup d’argent disponible et peu d’opportunités d’investissements attractives. Les marchés financiers, le cours du pétrole et celui de l’or ont vécu des moments difficiles ces dernières années. Le marché immobilier français est en baisse depuis 2012 pour ne citer que lui.
En conséquence, les investisseurs dirigent une partie croissante de leurs placements sécuritaires vers les investissements immobiliers sûrs.
Sont aujourd’hui considérées comme les villes les plus sûres : New York, Singapour, Hong Kong, et Londres. Les anglo-saxons utilisent le terme de « Safe deposit Box » à leur égard. Parmi ces 4 villes phares, Londres est considérée comme la ville la plus attractive du monde par le cabinet PwC. Les Français étaient d’ailleurs les premiers acheteurs étrangers à Londres en 2014.
En 2015, l’élection des Conservateurs au Royaume-Uni a encore rassuré les investisseurs. Avec la victoire de Cameron, on peut s’attendre à la poursuite d’une politique favorable aux investisseurs et aux entreprises. C’est dans ce contexte que les experts estiment à 1 million le nombre de nouveaux logements dont le Royaume-Uni a besoin d’ici 2020. Et le gouvernement a annoncé fin 2015 qu’il souhaite répondre à cette demande en priorité. C’est la conjonction de cette demande économique très forte et de ce soutien législatif majeur qui rend le Royaume-Uni aussi propice à l’investissement immobilier aujourd’hui.
Pourquoi faire le choix du développement immobilier ?
Comme on vient de le mentionner, la demande au Royaume-Uni est particulièrement forte en terme de création de nouveaux logements. L’afflux des capitaux au Royaume-Uni oblige également le gouvernement à prendre des mesures pour limiter la montée des prix. Ainsi, les investisseurs en buy-to-let, c’est-à-dire ceux qui achètent dans le but de toucher un rendement locatif, ont récemment été pénalisés fiscalement pour éviter une surchauffe du marché.
La seconde raison pour laquelle j’ai choisi le développement immobilier vient du fait que je suis français. J’ai de nombreuses connaissances qui travaillent dans l’immobilier en France. Après avoir observé et vécu les différences entre les deux pays et après avoir eu de nombreux retours d’expérience dans les deux pays, la différence de contexte actuel rend le développement au Royaume-Uni bien plus sûr. Étant donné les montants que nous investissons, la sécurité est logiquement notre priorité.
La troisième raison est que je cherche depuis toujours à créer de la valeur. Dans l’immobilier cela signifie en général acquérir des sites à fort potentiel et les transformer par des travaux conséquents.
Mon aventure dans l’immobilier a démarrée lorsque j’ai cherché à acheter mon appartement personnel. Acheter un appartement à son prix coutant n’apportait pas de valeur et je me suis vite intéressé aux ventes aux enchères. Mon premier achat, plutôt qu’un appartement pour moi-même, a été un studio délabré à retaper. Depuis il y en a eu beaucoup d’autres, et aujourd’hui je suis toujours locataire de mon logement personnel. Je suis trop heureux de rentrer chez moi le soir dans un appartement qui n’est pas un chantier !
Pourquoi se spécialiser dans la conversion ?
À mon sens, la plus importante des différences contextuelles entre la France et le Royaume Uni est aujourd’hui le Permitted Development. Le 9 mai 2013, le gouvernement a autorisé le changement d’usage systématique des bureaux en logements résidentiels. Les conséquences de cette décision sont tellement positives que depuis mai 2013, nous nous sommes concentrés au maximum sur l’acquisition de bureaux pour les convertir en appartements.
En France il est d’usage d’attendre plus de 18 mois pour avoir une réponse sur l’autorisation de convertir des bureaux en appartements. Au Royaume-Uni, le processus prend désormais environ 3 semaines. Et la Mairie n’a légalement pas le droit de refuser notre demande tant que les normes sont respectées. C’est une opportunité unique dans le métier du développement immobilier, car raccourcir la durée d’un projet de 18 mois a une série de conséquences positives sur le résultat final et les performances d’un projet.
Une autre raison en faveur de la conversion, est qu’elle limite considérablement les risques liés à la construction car nous ne touchons pas à la structure des immeubles.
Il y a d’autres avantages. En raison de l’urgence de la création de nouveaux logements, dans le cas des conversions il n’est demandé ni logement social ni taxe supplémentaire. L’absence de ces contraintes facilite et améliore la rentabilité de nos projets.
Peut on avoir une idée des prix dans les villes périphériques ?
Le prix moyen du résidentiel à Londres est de l’ordre de £10,000 du m².
Les prix à Bedford, une des villes où nous avons réalisé le plus d’acquisitions est de l’ordre de £3,000 du m². Cette ville se situe à 35mn en train de Londres.
Autre exemple, Peterborough où les prix sont de l’ordre de £2,500 du m². Peterborough se situe à 45 mn en train de Londres.
Peux-tu nous donner l’exemple chiffré d’un projet ?Notre dernier projet finalisé est un immeuble de bureaux que nous avons converti en 35 appartements à Kidderminster.
- Achat des bureaux : £465,000
- Coût des travaux : £1,400,000
- Intérêts bancaires : £200,000
- Valeur actuelle du bien : £2,850,000
annuel brut de £200,000.
Globalement, le prix moyen d’acquisition de nos bureaux a été de l’ordre de £600 du m².
Il faut compter 15% de perte d’espace en parties communes, ce qui revient à dire qu’un m² qui sera converti en résidentiel coute £725. Il faut ensuite compter de l’ordre de £1,000 de travaux au m² pour effectuer la conversion.
Le prix moyen du m² résidentiel de notre portefeuille est de £3,000.
Il nous aura couté en moyenne £2,150 tous frais inclus.
Nous faisons 40% de profit en moyenne.
Qu’est ce qui fait la force de votre modèle ?
3 choses viennent se rencontrer :
Le besoin important en logement au Royaume Uni, le soutien législatif majeur dont nous avons parlé (le Permitted Develoment), et une équipe très performante.
Depuis 3 ans nous avons construit une large équipe de partenaires qui nous aide à sourcer nos immeubles. Alfred Buller nous a particulièrement aidé à développer cet aspect du métier. Alfred a 30 ans d’expérience dans le développement et est à la tête du plus grand site de construction du Royaume Uni, à Corby au nord de Londres.Nous avons également la chance d’avoir travaillé avec Robert Clarke, un architecte de talent qui est notamment responsable de la régénération du quartier de King’s Cross, au centre de Londres.
Ce sont pour beaucoup les collaborateurs qui contribuent à la performance et à la croissance de l’activité.
Une autre force en découle désormais, c’est le volume. Nous sommes aujourd’hui présent dans 10 villes du Royaume-Uni. Ce qui nous permet d’avoir un portefeuille diversifié et de réaliser des économies d’échelles.
Quels sont les risques liés à l’activité ?
Il existe différents risques liés à notre métier. Notre chance est de pouvoir les minimiser grâce au contexte actuel. Le risque lié à la construction est par exemple considérablement réduit car la conversion nous permet de ne pas toucher à la structure des biens. Les marges supérieures rendues possibles depuis 2013 nous offrent également un matelas de sécurité supérieur en cas de problème.
Davantage que des risques, notre métier consiste à gérer des problèmes. Eux en revanche sont extrêmement nombreux. Ils font partie de notre quotidien et heureusement ne remettent pas en cause la solidité de notre activité. Une des beautés de l’immobilier est son aspect tangible et physique, qui lui permet de toujours conserver une valeur.
Collabores-tu avec des investisseurs privés ?
70% de notre activité est financée par les banques. Le reste est financé par nos fonds propres. Sur leur demande, des investisseurs expérimentés ont également investis pour un retour fixe.
Que recherchent-ils ?
Ils cherchent en général à :
- Bénéficier de l’expertise et de l’organisation que nous avons mise en place.
- Profiter par notre intermédiaire de l’opportunité de conversion actuelle qui représente un excellent risk/reward.
- Profiter de la sécurité de nos fonds propres et des profits accumulés qui sécurisent leurs capitaux.
- Profiter de notre travail pour bénéficier d’un gain passif.