Le frémissement observé (+3%, soit environ 500 logements) par rapport au 1er trimestre 2013 ne peut faire oublier que les ventes restent inférieures de près de 5 000 unités par rapport à celles du 1er trimestre 2011 et de 10 000 logements par rapport à la même période de 2010.
Points clefs
• Les ventes à investisseurs représentent 37% des ventes du trimestre ce qui constitue une augmentation réelle mais en trompe l’œil par rapport au 1er trimestre 2013, lequel marquait la transition entre le dispositif « Scellier » et le dispositif « Duflot ». A ce stade, il faut espérer que la stabilisation du dispositif fin 2013, contribue à débloquer les intentions d’investissement, malgré l’encadrement des loyers.
• L’accession à la propriété marque le pas : Pour la 1ère fois depuis le milieu d’année 2012, les ventes en accession enregistrent un recul (-5,7% par rapport au 1er trimestre 2013), malgré le contexte de taux toujours exceptionnellement favorable. Témoignant de la contraction du marché, les mises en vente enregistrent leur plus bas niveau depuis la création de l’Observatoire FPI (2010) : avec 13 986 nouveaux logements mis sur le marché en ce début d’année (chiffre non-redressé), l’offre nouvelle est inférieure de 38 % au niveau des années précédentes.
Les autorisations de construire sont, elles aussi, en recul de plus en plus marqué (-25% pour le 1er trimestre 2014).
• Dans ce contexte, l’offre commerciale recule progressivement avec 67 431 logements disponibles à fin mars 2013 (chiffre non-redressé), soit 13,5 mois de ventes. Le stock achevé représente moins de 10% de l’offre, soit à peine un mois de ventes. Plus de 40% de l’offre est constituée de logements non commencés.
• Il en va de même pour les prix qui demeurent stables depuis mi-2012, traduisant tant lacontraction de l’offre disponible que l’incompressibilité des coûts de production.
Analyse
Dans ce contexte toujours aussi difficile, où 60% des Français estiment que le logement constitue une part peu importante de l’action gouvernementale, les blocages subsistent et s’accumulent : coûts de production trop élevés du fait de l’empilement des normes, rareté du foncier constructible, alimentée par une fiscalité pénalisante, difficultés financières des acquéreurs et restrictions du crédit, réticences des anciennes équipes communales à accorder des permis de construire avant les élections et hésitation des nouvelles à engager une politique plus dynamique.
Conséquence : 25 000 logements en moins sur deux ans et 50 000 emplois perdus sans compter la perte des recettes fiscales et l’absence de contribution à la croissance économique.
François Payelle insiste : « les professionnels sont pourtant capables de créer 40 000 logements supplémentaires chaque année et près de 100 000 emplois directs supplémentaires d’ici 2017. Mais ce redressement passe par une véritable politique de l’offre de la part de l’Etat : stabilité du régime "Duflot", allègement des normes, avec réduction du nombre de parkings, réforme du régime des plus-values sur les terrains constructibles pour vaincre la rétention foncière, suppression des rigidités et des entraves diverses à la construction, y compris celles instaurées par la loi ALUR (encadrement des loyers, règles de préemption, limites aux PLUi). Pour être efficace, cette politique nécessite aussi une prise de conscience par les nouvelles équipes communales et intercommunales que le temps presse et que la sortie de crise repose avant tout sur leur volontarisme. »
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L'échantillon de l'Observatoire FPI représente environ 82 % du marché du logement neuf
