Dans cet article, nous verrons ensemble qu'avec un peu de logique et de volonté, on peut transformer un immeuble à problèmes en un projet rentable.
Certains propriétaires d'immeubles sont inexpérimentés, d'autres se révèlent être des « marchands de sommeil », d'autres encore n'ont pas le temps ou la volonté de s'en occuper.
Le résultat est souvent catastrophique et contribue à alimenter les légendes des mauvais locataires !
Pourtant, il faut partir du principe qu'un immeuble est souvent le reflet de son propriétaire et dans la grande majorité des cas, il n'y a pas de mauvais locataires, mais bien de mauvais propriétaires
- Aucun travaux de rénovation depuis 10 ans,
- Des travaux d'entretien non effectués à temps,
- Aucun effort de communication,
- Des problèmes de voisinage non résolus,
et pour conséquences :
- Des locataires peu soigneux,
- Des impayés, des problèmes et des soucis pour le propriétaire
Et pour conclure, un vendeur qui cherche à se séparer d'un nid à problèmes et qui peine à trouver acquéreur !
POINT DE DÉPART POUR UN PROJET RENTABLE
Il est évident que la grande majorité des primo-investisseurs fuit les soucis et tourne les talons au moindre signe de travaux, de vétusté ou de problème de locataire. Les négociations sont d'autant plus inévitables. Il n'est pas rare dans ces conditions d'avoir des baisses de l'ordre de 20 à 30% après quelques mois et des offres ridicules !
" Assainir l'immeuble aussi bien dans ses fondations que dans sa fréquentation "
Maintenant cette situation peut être évitée, et pour que le bien soit rentable, il suffit d'acquérir quelques notions : l'idée est de faire une évaluation la plus juste possible des travaux à réaliser et de mettre en place une stratégie globale pour assainir l'immeuble aussi bien dans ses fondations que dans sa fréquentation.
PRENDRE LES PROBLÈMES LES UNS APRÈS LES AUTRES
Si vous avez fait l'acquisition d'un tel bien, une fois le montant des travaux estimé et le bien évalué en conséquences, il ne s'agit pas de laisser l'immeuble vivre sa vie et tomber dans les mêmes travers que nous avons énoncés précédemment. Il est très facile de se reposer sur ses lauriers et de percevoir des loyers sans contrepartie mais, tôt ou tard, ce genre de comportement se retournera contre vous :
- baisse du standing des logements
- des locataires moins regardant mais aussi moins soigneux
- baisse de la réputation de l'immeuble
- recrudescence des problèmes de voisinage
- apparition des impayés
Un cercle vicieux donc à éviter et voici comment faire :
- Ecouter chaque locataire un par un pour savoir ce qui se passe
Vos locataire sont vos meilleurs alliés car ils savent ce qui se passent dans l'immeuble et vous permettront de gagner du temps et de l'énergie. Avant l'acquisition du bien, il vous aideront à cibler les problèmes auxquels il faut remédier en priorité.
- Régler les problèmes importants
En réglant les problèmes vous serez perçus comme efficaces. Votre capital confiance grandira et vous gagnerez le respect de vos locataires, qui metteront un point d'honneur à régler leur loyer.
- Régler au plus vite les problèmes urgents
Certains problèmes ne souffrent aucun délai de traitement. Toiture, humidité, voisinage, chauffage ou sécurité doivent être traités dans l'urgence. De votre réactivité dépendera beaucoup !
- Faire les travaux d'entretien préventifs nécessaires
Un entretien de chaudière, un passage de vérification de la toiture et des gouttières ne coûtent que quelques dizaines d'euros et permettent d'anticiper des problèmes beaucoup plus onéreux.
- Faire les travaux qui ne coûtent rien rapidement
Un mûr d'entrée sale peut mériter de dépenser quelques centaines d'euros ou un peu de temps. De la même façon, le coût de réparation d'une serrure cassée sera préférable à des intrusions et donc d'éventuelles dégradations. Bref ! Ces petits travaux ne coûtent rien ou presque et l'impact psychologique sur vos locataires sera à votre avantage (y compris financier). Ils sont donc très efficaces pour montrer que vous êtes attentifs à votre bien et donc à vos locataires.
CHANGER LA RÉPUTATION DE L'IMMEUBLE EST PRIMORDIAL
Quand il y a lieu, il est très important de changer la réputation de l'immeuble. Ce faisant, vous verrez que tout naturellement, les clients locataires qui visiteront vos appartements seront de meilleur qualité. Rénovez vos logements, les parties communes, soignez votre immeuble comme un hôtel.
" Sans pour autant débourser des mille et des cents "
Il ne faut pas confondre travaux de rénovation bien calibrés et travaux herculéens ! Quelques repères :
- Une cuisine coûte entre 3 000 et 6 000 euros,
- Une salle de bain complète entre 5 000 et 10 000 euros,
- Pour la rénovation complète d'un appartement, il faut compter de 15 000 à 30 000 euros maximum.
Si vous faites faire des devis précis, que vous calculez votre rendement en conséquence, vous proposerez alors un prix d'achat au vendeur en fonction de tout ceci. Prévoyez toujours une enveloppe supplémentaire sauf si le financement est trop juste, mais le fait de faire les travaux vous assurera une meilleur location, réduira le turn-over de votre immeuble, réduira le temps de vacance entre 2 locataires, augmentera la qualité de vos locataires et surtout limitera les risques d'impayés.
En bref, le plus difficile lorsqu'un reprend un immeuble à problèmes, c'est de se convaincre que chacun des problèmes pourra être résolu en peu de temps et qu'après, tout se passera bien. Pour cela, il faut définir précisément les problèmes à régler et surtout avoir la volonté de s'y mettre. Devise d'or :
" On a rien sans rien ! "
Sinon, vous avez toujours la solution alternative de partir sur un bel immeuble, tout neuf, bien géré, mais là le prix ne sera pas le même...