Les plans d'austérités s'attaquent directement aux propriétaires fonciers. Cette fameuse réforme du nouveau régime d'imposition des plus values qui sème la panique sur le marché de l'immobilier entrera en vigueur le 1er février 2012. Cependant d'ici là, beaucoup de propriétaires n'auront pas réussi à revendre leur bien. Alors que faire ?
Commençons par un petit rappel de notre régime ultra diététique :
1 - Les 5 premières années, la plus- value est imposée dans son intégralité (aucun changement de ce coté là).
2 - Puis vient un abattement de 2% chaque année, entre la 6ème et 17ème année de détention.
3 - On relâche davantage la pression entre la 18ème et la 24ème année puisque l'exonération passe à 4% par année.
4 - Et enfin, entre la 25ème et la 30ème année on passe sur du 8%.
En somme pour faire une belle comparaison : si vous êtes l'heureux détenteur d'un bel immeuble, au bout de 15ans l'abattement n'est plus total mais de seulement 20%! ( à compter du 1er février 2012). Ouch !
Il faut rester positif, après 30 années de détention, nous évitons la taxation. Mais 30 ans c'est long, bien trop long à mon gout même si la durée de vie s'allonge ! Mais rassurez- vous, notre douce France n'est pas si ingrate que cela. Elle a prévu un "léger assouplissement" qui n'est pas encore adopté. Je vous en parle au cas où : l'exonération serait possible en cas de remploi des fonds de la vente, si et seulement si, ils sont réinjectés dans l'acquisition d'une résidence principale. Et cela uniquement s'il s'agit de la toute 1ere cession immobilière du vendeur. Sachant qu'en moyenne, les propriétaires conservent 7 ans leur bien avant de le revendre, il vaut mieux ne pas se gourer 2 fois !
La politique du serrez-vous la ceinture ne s'applique pas encore sur les résidences principales. Cependant des rumeurs de couloir laissent sous entendre que cela pourrait bientôt changer.
Comment s'y prendre pour contrer cette nouvelle réforme ?
1) Faites une donation de votre bien à votre prix !
Alors celle là fallait la trouver...plus c'est gros, plus c'est beau, et moins ca vaut ! Sisi ! Mémé a acheter son 2ème appartement au début des années 1990. Elle pensait revendre tranquille après plus de 15 ans de détention. Hors elle se rend compte que ce n'est plus possible et pleure toutes les larmes de son corps. Il faut la rassurer tout de suite. Pourquoi donc ? parce que la différence entre le prix d'achat et la valeur actuelle du bien, s'il y a plus value, n'est pas assujettie à la taxation des PV. En réalité, c'est le prix auquel le bien est donné qui servira de référence pour calculer la plus value lors d'une future vente. Bon va falloir s'occuper de mémé après son joli don.
Autre cas de figure :
Mémé à la possibilité de donner la nue-propriété de son bien tout en conservant l'usufruit. Cela implique donc la possibilité qu'elle reçoive des revenus du bien. Pas bête la mémé, dès fois qu'on la lâche après la donation...elle garde ses petits avantages.
Bon biensur, avant de s'imaginer dans un tel cas de figure, il faut prendre sa fiche excel et faire des comparatifs. Car s'il existe un abattement de l'ordre de 159 325€ (renouvelable tous les 10ans) pour toute donation au sein de la famille, il existe aussi une taxation sur la donation qui pourrait être plus désavantageuse que celle sur les plus values.
Un exemple :
Mémé, mère de 3 garnements est propriétaire d'un appartement acheté 500 000€, il y a 12 ans cette fois-ci. Il en vaut aujourd'hui 900 00€, c'est donc une belle plus value de 400 000 € qui l'attend. Mémé a la possibilité de donner 1/3 du bien à chacun de ses enfants c'est à dire 300 000€. L'abattement de 159 325€ (franchise de droits) permet de calculer la taxe sur la donation sur la différence, c'est à dire sur 140 675€ par enfant.
-> Autrement dit Mémé va devoir payer 26 329€ par enfant pour sa donation soit un total d'environ 80 000 euros.
-> Si Mémé décide de vendre son appartement (après le 1er fevrier 2012) pour encaisser ses plus values : elle bénéficie d'un abattement de 14% pour ses 12 années de détention.
La part imposable est donc de 344 000€ soit 111 800€ à reverser à l'état (le taux d’imposition a augmenté le 1er octobre 2011, passant de 31,2% à 32,5%).
Remarque : Mémé aurait très bien pu faire une donation équitable à ses enfants mais sur un prix inférieur à 900 000 € (vers le bas de la fourchette des prix du marché...le fisc y veille! ) . Dans ce cas l'économie aurait été plus importante. Par contre les enfants souhaitant revendre ce bien s'exposeraient à une taxation sur un montant de plus value plus important, sauf si le marché immobilier baisse...
Cédric Froment
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