Comment fonctionne la nouvelle garantie des loyers ?
Voici les conditions de mise en oeuvre de cette nouvelle garantie locative, qui remplace la GUL (garantie universelle des loyers) programmée dans la loi Alur et heureusement abandonnée par madame Pinel.Quels bailleurs sont concernés?
Visale s’adresse aux propriétaires privés. Le bailleur peut être une personne physique ou morale, hors organisme HLM ou SEM.Quels logements sont concernés?
Le logement doit être situé en France métropolitaine, constituer la résidence principale du locataire et donner lieu à un bail respectant la loi du 6 juillet 1989. La location peut être effectuée vide ou meublée. La location ne doit pas dépasser un plafond de loyer :– 1 500 € par mois à Paris ;
– 1 300 € par mois dans le reste du territoire.
Le bail doit être signé après l’obtention du contrat de cautionnement Visale. Il ne doit pas être conclu entre les membres d’une même famille.
En cas de colocation (au delà de deux personnes), il faut rédiger un bail par locataire.
Quels locataires sont concernés?
Le dispositif est notamment destiné à favoriser l’obtention d’un logement pour les jeunes qui prennent une nouvelle activité professionnelle.Le locataire doit remplir les conditions suivantes :
– pour les salariés de moins de 30 ans : quel que soit le contrat de travail, entrer dans le logement dans les 12 mois de sa prise de fonction (et pendant la durée du contrat de travail) ;
– pour les salariés de plus de 30 ans : quel que soit le contrat de travail autre qu’un CDI confirmé, entrer dans le logement dans les 3 mois de sa prise de fonction (et pendant la durée du contrat de
travail) ;
– tout ménage entrant dans un logement via un organisme agréé d’intermédiation locative (Fapil par exemple).
Le locataire doit respecter un taux d’effort maximum. Le rapport entre le loyer (charges comprises) et les revenus doit être :
– compris entre 30 % et 50 % pour les salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé,
– inférieur à 50 %, pour les autres locataires.
Un locataire qui a déjà obtenu une garantie Visale peut en obtenir une autre pour un nouveau logement, s’il est à jour du remboursement de ses échéances.
Comment adhérer à Visale ?
Le dispositif est entièrement dématérialisé. Le bailleur doit créer son espace personnel sur le site internet www.visale.fr.Attention : vous devez impérativement adhérer au dispositif et obtenir le visa certifié du locataire avant de signer le bail.
En théorie, la réponse d’Action Logement est rapide :
Action Logement s’est engagée à certifier le visa sous deux jours ouvrés.Lorsque vous faites appel à Visale, vous ne pouvez pas demander d’autre garantie au locataire (assurance loyer impayé, caution personnelle d’un proche, garantie Loca- Pass…). En revanche, le locataire peut demander une avance Loca-Pass pour financer son dépôt de garantie.
Quel est le coût du dispositif Visale?
Le dispositif est entièrement gratuit pour le bailleur.En cas d’impayé, Visale fonctionne sous le mécanisme du cautionnement (caution simple). Le principe est donc que, en cas d’impayé, le bailleur peut faire appel à Action logement qui l’indemnise. Action logement se retourne ensuite contre le locataire et exerce les poursuites à son encontre pour obtenir le versement des loyers impayés. Vous devez faire la déclaration d’impayé sur votre espace personnel en joignant les justificatifs demandés.
Sous réserve que le dossier soit complet, vous recevez une quittance subrogative qui précise le montant des sommes prises en charge. Vous validez la quittance et Action Logement verse les sommes. Le locataire peut payer directement en ligne pour rembourser Action Logement. Il peut demander un échéancier de remboursement.
Il faut veiller au bon suivi du dossier : mentionner les versements du locataire ou les nouveaux impayés notamment. Si le locataire ne respecte pas ses engagements, Action Logement pourra engager une action en justice pour obtenir la résiliation du bail.
Visale couvre les impayés à concurrence des 3 premières années du bail (loyers, charges comprises, nettes d’aide au logement), sans franchise ni délai de carence. En revanche, le contrat ne couvre pas les dégradations locatives.
Transition avec les contrats GRL
Depuis le 1er janvier 2016, il n’est plus possible de conclure de contrat GRL. Toutefois, un accord entre les assureurs et Action logement permet de reconduire les contrats en cours au 31 décembre 2015, pour une année. La reconduction s’applique alors.Une fiche préparée par l’UNPI