La ministre du logement Sylvia Pinel vient d’annoncer que, pour lutter contre les expulsions locatives, des  “commissions de coordination des actions de prévention des expulsions” (CCAPEX*) seraient chargées d’examiner chaque cas d’expulsion locative selon une “charte” dont les contours restent à définir. Quand la France souffre d’un symptôme, les gouvernants créent soit une taxe, soit une commission, chargés de le traiter. Ne devraient ils pas plutôt s’attaquer à la racine des maux constatés ?

Il est anormal que les loyers soient à la fois trop chers pour nombre de ménages, et trop faibles pour attirer suffisamment d’investisseurs ! Les causes de ce sous investissement sont un prix d’achat des logements trop élevé qui réduit les rendements locatifs bruts, et l’augmentation des risques liés aux mauvais payeurs, qui accroît la peur des propriétaires et provoque la non-location volontaire d’environ 500 000 logements en zone tendue. Le logement est ainsi devenu un placement à bas rendement mais à risque élevé.

Mettons nous à la place du candidat investisseur locatif.

 S’il veut acheter du neuf dans une ville importante, il supportera tout d’abord la fiscalité la plus lourde d’Europe  (fig. 1).

Fig 1. Source: Medef, livre blanc pour le logement, Mars 2015.



Mais ce n’est pas tout. Il devra également payer l’explosion des prix du foncier constructible. En effet, le promoteur aura dû mettre sur la table une très grosse somme d’argent pour acquérir le terrain, qui a subi 500% d’augmentation en moyenne depuis 1996 ! 

La cause en est le caractère de plus en plus restrictif des Plans Locaux d’Urbanisme en matière de libération du foncier constructible, et ce au bout de processus politiques durant désormais plusieurs années tant ils sont complexes. Un PLU doit être compatible avec plus de 15 documents publics juridiquement contraignants, du “Plan de Déplacements Urbains” à “l’atlas des paysages” en passant par le “Schéma de Cohérence Territoriale”, et bien d’autres (Fig. 2). Cette inflation normative foncière est la principale cause de l’augmentation de 150% des prix des logements depuis 1997, soit 86% de plus que les revenus des ménages.


Fig 2. Source: Ministère du Développement Durable

 

Puis, pour respecter les quotas de logements sociaux définis par la loi SRU, le promoteur aura dû vendre à perte 25 à 40% de son opération à des bailleurs sociaux: dans une métropole régionale, cela peut représenter 300 à 700 euros de perte par m2, que le promoteur devra compenser en augmentant de 300 à 400 euros le prix du m2 de la partie privée de son opération. Bien sûr, l’acheteur privé est rarement informé de l’existence de cet “impôt déguisé”. A ces coûts s’ajoutent ceux des normes de construction en expansion constante, notamment des normes énergétiques dont le rendement devrait être examiné de plus près, selon la région de construction…

 S’il achète dans l’ancien, il constatera que les droits de mutation ont été augmentés récemment, pour financer les collectivités locales: 7.5%, soit près de deux années de revenu locatif brut. Il devra financer un diagnostic énergétique, un diagnostic amiante, un diagnostic termites… Voilà qui n’arrange pas le compte d’exploitation prévisionnel de l’investisseur. Et depuis 2004, l’abattement forfaitaire de 14% sur les loyers perçus pour frais d’entretien des biens loués a été supprimé.

Cerise sur le gâteau, depuis octobre 2014, le parlement a voté une obligation de rénovation énergétique des logements, dans le cadre d’un dispositif rien moins que Kafkaïen. Bien sûr, lorsque le gouvernement impose un coût, il crée aussi… une béquille, sous forme d’une aide ! Mais faute d’argent, les primes à la rénovation gérées par l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) ont été réduites en janvier 2015… Certes, on peut se réjouir de voir diminuer les chèques signés in fine par le contribuable. Mais à force d’avancer, puis de reculer, le gouvernement ne se rend guère plus lisible et rassurant... Le fatras de règles et de subventions évolue au gré des circonstances, en toute incohérence.

Une fois toutes ces étapes franchies, l’aspirant bailleur devra composer avec l’encadrement des loyers (loi de 1989, renforcé par la loi ALUR), qui réduira encore son rendement locatif dans le temps. Il devra aussi vivre avec la peur de tomber sur un mauvais locataire, ce qui provoque environ 140 000 contentieux annuels, 100 000 décisions d’expulsion par les tribunaux, loin d’être toutes suivies d’une exécution immédiate, le tout au cours de procédures généralement longues (plus d’un an), et avec la peur de récupérer un logement très dégradé.

Qui peut encore s’étonner, à ce compte là, que l’investissement locatif ne séduise plus ?

Un signe qui ne trompe pas: les investisseurs institutionnels, qui représentaient 6% du parc total de logements à la fin des années 70, n’en représentent plus que 1%, et font surtout parler d’eux lors des opérations de “revente à la découpe” de leur parc qui font tant grincer les dents des locataires en place. Si les professionnels n’en veulent plus, pourquoi les particuliers s’y aventureraient ? Ils ne le font plus que sous conditions de niches fiscales, lesquelles ne sont pas non plus sans chausses-trappes. Souvenons nous du nombre important d’épargnants ruinés par de mauvais investissements “Robien” ou “Sellier” !  
 

Simplifier ? Alléger ? Chiche ! 

Le gouvernement parle constamment de choc de simplification: le logement pourrait être un terrain expérimental de choix pour le mettre vraiment en oeuvre. Ce big bang législatif devrait concerner au minimum la libération du foncier constructible, la fin conjointe de l’impôt déguisé SRU et des niches fiscales locatives, le rééquilibrage de la relation entre propriétaires et locataires, et le remplacement des obligations de rénovation énergétique par une simple obligation d’information des parties prenantes.

Voilà qui serait bien plus efficace pour réduire les loyers, et donc les tensions entre bailleurs et locataires, qu’une énième commission.


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*Nb. J’ai initialement cru que ces commissions étaient créées par l’actuelle ministre. Erreur de ma part ! Les CCAPEX ont en fait été créées en 2009, Le projet actuel ne fait qu’en renforcer les prérogatives. Droite, gauche, même dirigisme, même logiciel.
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Une version légèrement raccourcie de cet article a été publiée le 4 mai 2015  par le magazine "Challenges".

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